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【股指期货规则】猫鼠游戏!杠杆新低,成交新高,楼市的玩法彻

  最近在梳理今年的楼市脉络,

  发现了两组有意思的数据:

  一季度全国居民购房杠杆率环比下降1.4%,同比下降4%,创下近8年新低;

  一季度全国重点城市商品房成交量比2019年同期增长40%,

  其中十大城市创下2017 年以来一季度交易量的新高。

  北京新房网签约12820套,逼近2020年上半年总量,是自2014年以来成交量最高的“一季度”。

  这就好玩了,成交创历史新高,杠杆创历史新低

  成交量增加40%,房贷不仅没有新增反而降了。

  大家买房的钱从哪来的呢?

  


【股指期货规则】猫鼠游戏!杠杆新低,成交新高,楼市的玩法彻


  按照以往经验,杠杆率和房子量价走势的步调基本一致,今年一季度居然出现了罕见的收口形状。

  下面这张图是2021年一季度全国居民购房杠杆率与百城房价指数涨幅的走势图

  


【股指期货规则】猫鼠游戏!杠杆新低,成交新高,楼市的玩法彻


  一方面,房子量价齐涨,

  另一方面,居民购房杠杆率却明显下滑。

  这是什么逻辑?

  买房的钱难道是从天而降?

  打开一季度各项贷款数据,有两条线涨势喜人,一条是中长期消费贷款,另一条是经营贷款。

  中长期消费贷

  新增居民中长期消费贷从16.7%增至22.2%,而代表居民消费的社零指标负增长,消费贷增长并未促进消费增长;

  经营贷

  经营贷款增速从11.7%增长至24.3%,但民间投资数据疲软。

  


【股指期货规则】猫鼠游戏!杠杆新低,成交新高,楼市的玩法彻


  


【股指期货规则】猫鼠游戏!杠杆新低,成交新高,楼市的玩法彻


  消费贷增加5.5%,经营贷翻了一倍,没有去消费,也没有去投入生产,

  所以,最有可能的就是

  他们中有很大一部分流进了楼市

  因为利率差存在套利空间!

  经营贷款利率为3.85-4%左右,比房贷利率5-6%低。

  这就不难解释为什么上层3月份严打消费贷、经营贷流入楼市了。

  统计数据偏离正常逻辑,说明有人钻空子了,钱流进了不该去的地方。

  于是,公开通报、抽贷、上征信黑名单、严查购房首付款等等一系列措施加码,这样一来基本堵死了其他贷款流入楼市的口子。

  紧接着就是:

  货币端提高房贷门槛;

  政策端调控加码;

  热点城市房贷资质普遍收紧,主要体现为:

  1、提高流水要求

  如广深严格要求流水覆盖率至2倍以上且需与实际收入匹配,不满足要求者轻则“退单”,重则“拒贷”;

  2、征信审核加严

  杭州、东莞征信有逾期不批贷款,广深有未结清经营贷、消费贷记录不批贷款等;

  3、延长放款周期

  热点城市商业项目放款周期明显长于住宅3-4个月,二手住宅放款周期明显长于新房1-2个月。

  一季度加紧调控,力度空前,

  1月调控42次;

  2月调控45次;

  3月调控48次。

  门缝都塞住了,销量稳一稳。

  新政周深圳二手房成交量较新政前下降70%,

  2021年,一场楼市版猫鼠游戏拉开帷幕,

  第一回合:水管跑偏,围追堵截。

  


【股指期货规则】猫鼠游戏!杠杆新低,成交新高,楼市的玩法彻


  可到了4月,剧情再次反转,

  1-4月,全国重点城市住宅销售面积增长51.1%,商品房销售额增长68.2%;

  4月份单月商品房销售额高达1.5万亿,是历史上最好的一个4月份。

  历史上最好的四月是什么鬼?

  水管拧紧了,门槛垒高了,市场依然高涨。

  4月购房,很大比例来自居民存款。

  4月新增人民币存款-7252亿元,是2017年12月至今规模最低的。其中,居民部门存款-15700亿元,同比多减7704亿元。

  2021年与2020年月度居民存款金额对比图—

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